Проблемы с регистрацией арендных договоров

Как известно, далеко не все предприниматели готовы взвалить на себя дополнительные обязанности, которые связаны с регистрацией своих арендных договоров. Именно поэтому они стараются заключать соглашения на сроки не более одного года, заключая затем новые договора или продлевая существующие. По таким соглашениям часть пользователей арендуют недвижимость в течение нескольких лет.
Краткосрочная аренда оправдана лишь тогда, когда происходит совпадение с целями бизнеса, его интересами и задачами. В других случаях, особенно если арендодатель и арендатор продлевают и перезаключают краткосрочные договора на объект в течение нескольких лет, это обращает на себя внимание стороны контролирующих органов.
Не стоит бояться составлять договоры на оптимальный для бизнеса период на три, пять и больше лет только из-за опасений в отказе регистрации. В любом случае, обоснованный отказ в регистрации — это в некотором роде сигнал о потенциальной угрозе для своего благополучия и повод привести дела и документы в порядок.
При случаях с договорами, подлежащими обязательной государственной регистрации, эксперты рекомендуют отражать сведения об арендуемом объекте так, как и в свидетельстве о собственности. Однако не всегда можно воспользоваться их советами.
Для снижения вероятности отказа, в соглашении необходимо не только указывать все характеристики объекта, но и выделять другим цветом границы арендуемого помещения в плане БТИ, а также оформить документ как приложение к договору аренды. Если в этом случае договор не удалось зарегистрировать, необходимо подать иск в суд о незаконном отказе в регистрации.
Некоторые неприятности могут возникнуть при оформлении отношений между арендодателем и арендатором при несанкционированной перепланировке, несогласованной надстройке дополнительных этажей, незаконном переоборудовании отдельного помещения. Если данные изменения не зафиксированы официально, договор аренды такого здания или помещения не удастся зарегистрировать. Следует помнить, что без государственной регистрации договор будет считаться недействительным.
Чтобы избежать проблемы с госрегистрацией, предприниматели иногда идут на хитрость: пока перестройка не выделена в плане отдельным цветом и о ней неизвестно органам власти, в договоре указывается старая информация. Но по закону данный договор будет считаться незаключенным, так как в нем отображена недостоверная информация об объекте аренды.
Часто после незаконного переоборудования или перепланировке помещения хозяин принимает меры к их узакониванию. Возьмем пример ситуации, когда арендное соглашение заключается до того, как процедура завершена. В договоре указывается действительная информация об имуществе. Обе стороны сделки чаще всего осознают, что их соглашение нельзя зарегистрировать из-за несоответствий сведений в помещении, но планируется в будущем переоформить документы после того, как собственник получит обновленные документы на собственность. Но здесь могут быть проблемы: сотрудники ФРС при сравнении даты на документах устанавливают, что помещение, которое сдается в аренду, при заключении договора отсутствовало в экспликации. И при обжаловании отказа от ФРС суд берет во внимание тот факт, что договор в принципе не был заключен, и требуется подписывать новое соглашение.
Купля-продажа недвижимости
Бизнесмены подходят более ответственно к проработке сделкам купли-продажи недвижимости, в отличие от договоров с арендой, и чаще обращаются за помощью к специалистам в этих вопросах. Естественно, это происходит из-за большой разницы цены сделки, поэтому сведения о недвижимости указываются в договорах более детально. Однако без ошибок тоже может не обойтись. К примеру, продавец может не успеть оформить право собственности на момент подписания договора.
Как и в случаях с арендой, большие трудности могут возникнуть при регистрации передачи прав на объект недвижимости, если та подвергалась несанкционированным переоборудованиям или перепланировкам. Такие же проблемы возникают при возведении пристройки или, наоборот, снесении части строения.
Следует помнить, что контрагенту при оформлении потребуется содействие продавца. И даже когда данная помощь будет обещано на словах, необходимо документально закрепить все обязательства. Не каждый из владельцев готов к длительному сотрудничеству, и многие вовсе не горят желанием выполнять обещания и отвечать перед покупателем в случае неудачи. Исходя из этого, в документах нужно указывать, как будут распределяться расходы по легитимизации в случаях с проблемной недвижимостью, от этого напрямую зависит ее стоимость. И не следует спешить с переводом денег. Если свои права покупатель не зарегистрирует, продавец может не вернуть его деньги.
Рекомендуется привлекать к проработке сделки и оформления профессионалов. Затраты на них не будут напрасными.
Хотя бывают ситуации, когда даже высококвалифицированные эксперты, которые имеют связи с нужными чиновниками, могут быть бессильными. Поэтому, при совершении рискованной сделки, стоит заранее предусматривать возможность ее срыва, и позаботиться о преодоления сложностей с минимальными потерями.
В случаях выделения, разделения и слияния недвижимости, сведения о вновь образованных объектах вносятся в новые разделы ЕГРП, и открываются новые дела правоустанавливающих документов с обновленными кадастровыми номерами. Про это написано в п. 9 ст. 12 Закона `О государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним`.